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善意取得可以对抗撤销权
作者:郭祥社  发布时间:2018-04-25 09:55:59 打印 字号: | |
  债权人对债务人享有债权,而债务人将其自有房屋出卖给第三人,第三人在不知情的情况下,其已付清全部房款并实际占有该房屋,此时,债权人行使撤销权能否得到法院支持?近日,湖南省衡阳市中级人民法院对一起债权人撤销权纠纷案作出终审判决,维持耒阳市人民法院一审判决,即驳回原告武某的诉讼请求。

  耒阳市人民法院经审理查明,2016年10月8日,张某经耒阳市房产居间介绍与被告伍某签订了《房屋买卖合同》,约定伍某将位于耒阳市金南路住房一栋(三层)以价款90万元出售给张某。2016年10月30日前张某垫付40万元还清该房抵押贷款为伍某赎证;办理交易手续后张某付款45万元,余款4万元交房时一次性付清;交房时伍某将原房屋岀租合同变更到张某名下。伍某将房屋岀售事宜经公证委托中介方办理,买卖双方均按成交金额的2%支付中介方佣金。当日,伍某出具委托书委托中介方为其办理涉案房屋的解除抵押及产权过户登记手续,并经耒阳市公证处公证,又经房产部门进行了房屋权属登记档案查验。2016年10月10日,买卖双方向耒阳市房产部门递交了房屋所有权转移登记申请书。2016年10月12日,原告武某诉被告伍某民间借贷纠纷一案法院立案受理,当日,武某向法院申请财产保全,请求查封伍某位于耒阳市金南路的房屋。2016年10月13日,法院作出(2016)湘0481民初2287号民事裁定书,冻结了伍某位于耒阳市金南路房屋的处分权。2016年10月19日,张某在耒阳市地税局交纳了办理房屋过户手续的税费,拟办理所购房屋过户手续。此时,张某得知伍某卖给其的房屋被法院冻结了处分权,遂于2016年10月30日向法院提出复议申请。2016年11月7日,武某再次向法院申请财产保全,请求冻结伍某位于耒阳市蔡子池办事处地下商城商铺(房产权证号:00045***)的处分权。当日,法院作出(2016)湘0481民初2287号之一民事裁定书,冻结了伍某位于耒阳市蔡子池办事处地下商城商铺的处分权。2017年4月6日,法院作出(2016)湘0481民初2287号之二民事裁定书,该裁定认定复议申请人张某与伍某签订房屋买卖合同在法院作出财产保全裁定之前,且张某已支付房屋全部价款并实际占有该房屋。该房屋虽未办理过户登记手续,但未办理的原因系法院保全裁定冻结所致,张某对此没有过错。故法院撤销了于2016年10月13日作出的(2016)湘0481民初2287号民事裁定。2017年4月6日,法院作出(2016)湘0481民初2287号民事判决书,判决被告伍某偿还原告武某借款36万元及其利息。2017年4月18日,原告武某在上述判决尚未生效期间向法院提起债权人撤销权之诉。原告认为被告伍某将涉案房屋转让给被告张某,系恶意串通逃避债务,系签订虚假《房屋买卖合同》,且房屋价格超低,其行为是为伍某转移财产,造成伍某所欠原告借款36万元及其利息无财产可供执行,严重损害了原告的合法权益,张某并非善意取得。2017年4月25日,原告再次向法院申请财产保全,法院根据原告的申请和担保,于当日作出(2017)湘0481民初953号民事裁定书,查封伍某位于耒阳市金南路的房屋第一层门面两间。此后,因涉案房屋被法院查封,张某未能在房产管理部门办理所购房屋产权过户登记手续。

  另查,被告伍某为了从耒阳农商银行贷款,曾委托耒阳市纸都房地产评估有限公司对涉案房屋抵押价值评估,涉案房屋估价为62万元。

  法院认为,根据我国《合同法》第七十四条的相关规定,债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中,伍某于2016年10月8日将涉案房屋转让给张某,是否以明显不合理的低价转让财产。对此,结合本案的证据分析,涉案房屋的转让价格是90万元,而耒阳市纸都房地产评估有限公司于2016年8月16日对涉案房屋抵押评估价值为62万元,故低价转让财产的要件不成立。伍某在另案中欠原告债务36万元及其利息未予偿还,并且在张某为伍某代偿银行贷款40万元后,又支付房款现金50万元给伍某,而伍某仍然不偿还原告债务,其行为应认定具有主观恶意逃避债务,对原告造成损害的要件成立。关于张某作为涉案房屋的受让人是否知道原告与被告伍某之间的债权债务情况,并且张某是否与伍某恶意串通损害原告债权的实现。对此,必须以伍某与张某在实施交易行为时双方都具有加害原告的恶意为要件,仅仅只是伍某一方有恶意是不够的,如果房屋转让人伍某为恶意,而房屋受让人张某为善意,那么,恶意人造成的后果,也不能由善意人来承担,善意人的利益也应得到保护,这样才不会影响社会交易安全。因此,伍某转让房屋的行为具有逃避债务的主观恶意,但对于张某来说,因原告在本案中未举示证据证明张某明知或应当知道在2016年10月8日与伍某签订《房屋买卖合同》将构成对原告的债权损害而故意为之,故很难认定张某具有损害原告利益的恶意。纵观本案,张某与伍某发生房屋交易的时间是2016年10月8日, 向房管部门递交房屋所有权转移登记申请书是2016年10月10日,而原告提起民间借贷纠纷案的时间是2016年10月12日,法院采取财产保全措施的时间是2016年10月13日。因民间借贷纠纷案当事人对法律性质和债务数额存在争议,法院在2017年4月6日作出判决才确认伍某欠原告的债务为36万元及其利息。在原告提起民间借贷纠纷案之前,张某与原告从未往来,甚至可能根本不认识原告,同时张某也是因为涉案房屋的买卖才认识伍某的,况且,涉案房屋的买卖又是通过房产中介操作完成的,故张某不具有直接损害原告利益的故意。另在法院作出的生效裁定即(2016)湘0481民初2287号之二民事裁定书中,已认定张某与伍某签订房屋买卖合同在法院作出财产保全裁定之前,且张某已交付房屋全部价款并实际占有该房屋。该房屋虽未办理过户登记手续,但未办理的原因系法院保全裁定冻结所致,张某对此没有过错,故法院撤销了原裁定的财产保全措施。再之,原告在(2016)湘0481民初2287号民间借贷纠纷案中又第二次申请了财产保全,并且法院根据原告的申请又冻结了伍某位于耒阳市蔡子池办事处地下商城商铺的处分权,该房屋仍可供原告行使债权执行。总之,涉案房屋买卖合同在张某没有过错的情况下,张某应属善意取得,其权益应受法律保护,以维护市场交易安全,稳定社会经济秩序。因此,原告诉请撤销被告伍某与被告张某签订的《房屋买卖合同》,缺乏债权人撤销权的部分构成要件和事实依据,法院不予支持。据此,法院驳回了原告武某的诉讼请求。
来源:民二庭
责任编辑:谢雪梅