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窗台外檐上的脱落物致人损害谁担责?
作者:张志武  发布时间:2018-04-17 15:51:31 打印 字号: | |
  窗台外檐上的脱落物的所有人是本户业主,本户业主对该脱落物有管理义务,因该物件的脱落造成受害人受损的,该专有物件的所有人应当承担侵权责任。

  【问题提示】

  窗台及其延伸的外檐是属于外墙即全体业主的共有部分?还是属本户业主的专有部分?

  【要点提示】

  窗台,是托着窗框的平面部分,在建筑时,为方便业主今后的使用,窗台的外檐尤其是上、下檐一般会向外突出于外墙一定的距离,约在20-30厘米之间,业主可利用外檐的空间安装玻璃窗或防护网。突出部分有一定的厚度,约为12厘米,应为水泥结构。外墙从建筑学的角度来讲,是围护建筑物,使之形成室内、室外的分界构件。窗台及其延伸的外檐与外墙既有相似之处,即相对于室内而言,都在室外;也有区别,从所有权性质上来看,外墙属全体业主共有,窗台及其延伸的外檐属本户业主专有。确定窗台及其延伸的外檐的所有权很有必要,比如外墙脱落物致人损害的,全体业主需承担侵权责任;而窗台及其延伸的外檐脱落物致人损害的,则由本户业主承担侵权责任。     

   【案例索引】

  一审:湖南省耒阳市人民法院(2015)耒民一初字第488号民事判决书(2016年8月8日);

  二审:湖南省衡阳市中级人民法院(2016)湘04民终1533号民事判决书(2017年4月28日)。

  【案情】

  原告:陈列葱。

  委托代理人:曾小凤,湖南惠湘律师事务所律师。

  被告:陆文。

  委托代理人:刘宏,北京市盈科(广州)律师事务所律师。

  被告:耒阳市怡园物业管理服务有限公司。

  法定代表人:陈清华,该公司董事长。

  委托代理人:周瑜飞,湖南惠湘律师事务所律师。

  被告:耒阳市金山房地产开发有限公司。

  法定代表人:刘少云,该公司董事长。

  委托代理人:曾琳燕,湖南丹阳律师事务所律师。

  被告:湖南禹班建设集团有限公司。

  法定代表人:何席林,该公司董事长。

  委托代理人:李诚生,湖南丹阳律师事务所律师。

  湖南省耒阳市人民法院经审理查明, 被告金山公司开发建设了金山购物广场商住楼楼盘。2009年8月,被告禹班公司与被告金山公司签订建设工程施工合同,承建了该项目一期工程,工程于2012年7月完成基础、主体装修工程。2014年8月5日通过了施工、监理、建设单位的验收,结论为合格。2010年5月16日,被告陆文与被告金山公司签订了商品房买卖合同,购买了金山购物广场的A1座701室房屋。2012年2月5日,被告金山公司通知被告陆文收房,并向被告陆文交付了701室房屋。被告陆文收房后,对701室房屋进行了装修,其中在事发窗台上安装了防盗网。被告陆文因在外地工作,并不经常在701室房屋居住。

  2015年3月17日晚17时许,原告从金山购物广场楼盘沿街人行道通过时,被从被告陆文所有的A1座701室窗台上檐边沿脱落坠下的一条块状混合水泥砂浆粉层固体(长约60cm、宽约15cm,)砸中原告左上臂及左足部,致原告当场受伤,原告即被送入耒阳市人民医院住院治疗,入院诊断为左足第一跖骨开放性粉碎性骨折、左足第二跖骨开放性骨折、全身多处皮肤挫裂伤。至2015年4月8日出院,共住院22天,用去住院医疗费13 326.31元,后为复查等,又用去门诊医疗费796.91元。2015年7月1日,原告委托衡阳市华夏司法鉴定所作伤残程度鉴定,该所于2015年7月2日作出华夏司法鉴定所[2015]临鉴字第499号鉴定意见书,评定原告的损害构成9级伤残。2015年7月15日,原告又委托该所作误工、护理、营养期限评定,该所作出华夏司法鉴定所[2015]临鉴字第529号鉴定意见书,评定原告的误工时限为90-120日;护理时限为30-60日;营养时限为60-90日。原告支付鉴定费1300元。事故发生后,经民警调解,被告金山公司、怡园公司各向原告支付了5 000元;被告禹班公司通过被告怡园公司转付了5 000元、

  又查明,原告系农业家庭户口,其子陈小赛2004年在耒阳市蔡子池街道办事处金南村19组(系城区)自建了房屋,原告随子陈小赛生活。

  原告诉称,2015年3月17日晚17时许,原告从耒师附小对面的金山现代城经过时,被从该楼701室的飘窗上掉下的一块水泥混合固体砸伤左上臂及左足部,致原告当场昏迷,并被送往耒阳市人民医院住院治疗,经诊断为左足第一跖骨开放性粉碎性骨折、左足第二跖骨开放性骨折、全身多处皮肤挫裂伤,共住院22天,经鉴定为9级伤残。根据相关法律规定,建筑物上的附加物品脱落致人损伤的,其所有权人、使用权人及管理人应对受害人的损失承担连带责任。各被告对负有管理责任的房屋管理不善,房屋上铺贴的瓷砖脱落,砸伤原告致残,却不愿意赔偿,故诉至法院,请求判令:1、各被告连带赔偿原告的治疗费、护理费、住院期间生活费、交通费、误工费、营养费、伤残补助金、后续治疗费、鉴定费、精神损害抚慰金等共计86 332元。辩论终结前,原告将该项请求变更为赔偿损失119 911元(医疗费16 362元、残疾用具费148元、护理费7 200元、住院期间生活费1 320元、交通费500元、误工费13 560元、营养费2 700元、伤残补助金69 082元、鉴定费1 380元、精神抚慰金10 000元);2、各被告承担诉讼费用。

  被告金山公司辩称:根据相关法律规定,建筑物发生脱落应由涉案房屋的所有人、管理人、使用人承担责任。本公司不是涉案房屋的所有人、管理人、使用人;被告陆文在2012年就已接收房屋;涉案房屋在2012年的元月份就已经由被告怡园公司管理。因此,本公司不应承担赔偿责任。

  被告陆文辩称:原告将陆文列为被告,系主体错误,被告陆文并不是原告损失的赔偿主体,涉案房屋尚未进行消防和建设验收,不具备法律上要求的合格建筑条件;因为被告金山公司的原因,导致被告陆文至今尚无法取得701室房屋的所有权登记,不能取得的原因就是因为被告金山公司的工程尚未完成竣工和消防备案;从原告所述的事实可以得知,原告受伤的原因是因为建筑物的墙面脱落,但建筑物的墙面属于小区的共有部分,不属于701室房屋的专有部分,故被告陆文并不是法律意义上的适格被告。本栋房屋存在物业管理公司,相关房产是由被告金山公司直接委托被告怡园公司进行管理维修,被告陆文与被告怡园公司签订的金山现代城前期物业管理服务协议第一条第一款第一项明确约定,甲方即被告怡园公司对房屋的共有设备、设施有服务管理的责任,第二项明确约定房屋的共有部位包括了室外墙面,所以涉案的外墙水泥块脱落明显证明被告怡园公司未尽到管理人的义务,应由被告怡园公司对管理不善承担责任。涉案房屋在未经过竣工验收的情况下,维修责任应由被告金山公司承担,虽然被告金山公司提交了与施工单位之间签收的备案书,但该备案书并没有经过相关主管部门的备案盖章,退一步讲,即使该房屋的建筑质量被法院认定合格,但由于涉案房屋仍在法律规定的质量保修期内,依照被告陆文与被告金山公司签订的房屋买卖合同第十八条第二款规定,该商品房所在楼的外墙面归全体业主所有,由小区物业管理公司统一管理。综上所述,本案的侵权事实如果被法院认定,则侵权责任的赔偿主体应为其他三被告共同承担。

  被告禹班公司辩称,原告符合法律规定的损失理应得到赔偿。但本公司不是适格的被告,依据法律规定和本案的事实,对原告的损害不应承担赔偿责任,本案是一起建筑物脱落致人损害的事件,法律明确界定了该类案件的责任主体为管理人、使用人、所有人,而本公司并不是管理人、使用人、所有人,且本公司的施工手续齐全,在施工过程中也是严格按照图纸合格施工,且已验收合格交付使用,施工完成后移交给了被告金山公司,被告金山公司移交给了业主被告陆文,在两次移交当中,接收人均没有提出房屋质量,故该房屋建筑物的脱落不是建设质量问题。

  被告怡园公司辩称,本公司在本案中不应承担责任,本公司的管理是基于物业的委托合同范围在进行管理,但从被告怡园公司与建设单位签订的合同,涉案的房屋管理不属于本公司管理服务范围,涉案的外檐并不是共有部分,这是每一层楼均有的专属部分,这是整体的房屋建筑问题,是因房屋质量问题;本公司并不是涉案房屋的质量保证人,也不是所有人,对窗户外檐也没有管理义务,本公司不应承担赔偿责任。

  【审判】

  湖南省耒阳市人民法院认为,建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。本案中,造成原告受损的脱落物来自于A1座701室窗台上檐边沿,该边沿不属外墙,701室房屋的所有人被告陆文使用该窗台上、下檐之间的空间搭建了封闭式玻璃窗,因而该窗台的上、下檐属被告陆文的专用部分,被告陆文对该部分具有所有权,虽尚未依法取得所有权登记证书,但被告陆文已合法占有了701室房屋,是该房屋的业主。被告陆文疏于检查、管理,以致专有部分构筑物发生脱落,造成原告损伤,被告陆文应承担侵权责任。被告陆文如认为专有部分建筑脱落的原因是存在质量问题,可另案向责任方提出处理请求。涉案建筑的下方即为公共通行道路,人流密集,因此,该建筑物上的坠落物对下方通行人员的安全构成严重威胁,被告怡园公司作为涉案物业的管理人,疏于该隐患的管理,造成从下方道路上正常通过的原告受损,也有过错,应承担侵权责任。被告金山公司已将701室房屋交付给了被告陆文,不再属于701室房屋的所有人及管理人,对701室房屋专有部分的坠落物不承担责任。被告禹班公司只是涉案建筑的施工人,事发前已经将建筑物交与发包人被告金山公司,不属于涉案建筑的所有人及管理人,对701室房屋专有部分的坠落物也不承担责任。根据被告陆文及怡园公司的过错程度,确定被告陆文及怡园公司对原告的损害各承担50%的责任。参照湖南省统计局公布的本案辩论终结时的上一统计年度即2014年度的相关统计数据,结合诉、辩称意见,对原告的损失确认如下:1、医疗费14 123.22元;2、住院伙食补助费1 100元(50元/天×22天);3、营养费900元,根据原告的伤情和治疗情况酌定; 4、护理费,原告未提供护理人员的误工损失证明,参照城镇单位私营单位居民服务业从业人员平均工资30 917元标准计算,鉴定结论评定的护理期限为30-60天,按45天计算,为3 811(30 917元/年÷365天×45天);5、交通费100元,根据原告的治疗情况酌定;6、残疾赔偿金,原告虽系农业家庭户口,但居住生活在城区,按城镇居民计算;定残时,原告已有67周岁,计算13年,为69 082元(26 570元/年×13年×20%);7、精神损失费10 000元,根据原告的伤残程度酌定;8、法医鉴定费1 300元。原告虽构成残疾,但不需要配备辅助器具,原告请求赔偿残具费,不符合法律规定,不予计算;原告已达到法定退休年龄,未提供证据证实仍在从事工作以获得报酬,故对误工费不予计算。以上共计100 416.22元。由被告陆文及怡园公司各赔偿50 208.11元。原告要求被告陆文、怡园公司赔偿损失119 911元中的100 416.22元,符合法律规定,予以支持;过高部分及其他诉讼请求不符合法律规定,不予支持。被告陆文关于涉案建筑未经过验收,不具备交房的法定条件;尚未取得房屋产权登记证书;脱落部分属全体业主共有,不属被告陆文专有,不应承担侵权责任的主张,不符合法律规定,不予采纳。被告怡园公司关于不是涉案房屋的所有人;对专有部分没有管理责任;事发原因是房屋存在质量问题,不应承担责任的主张,不符合法律规定,不予采纳。被告金山公司、禹班公司关于不承担侵权责任的主张,符合法律规定,予以采纳。被告怡园公司已向原告预付了10 000元,还应支付40 208.11元。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第一十二条、第八十五条、《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条第二款、《最高人民法院<关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释>》第十七条第一、二款、第十八条第一款、第十九条、第二十一条第一、二款、第二十二条、第二十三条第一款、第二十四条、第二十五条第一款、第三十五条之规定,判决如下:

  一、被告陆文赔偿原告陈列葱损失50 208.11元;

  二、被告耒阳市怡园物业管理服务有限公司赔偿原告陈列葱损失40 208.11元(先行支付的10 000元已核减);

  三、驳回原告陈列葱的其他诉讼请求。

  上列第一、二项,限在本判决生效之日起10日内付清。

  本案案件受理费2 698元,由被告陆文、怡园公司各负担1154元,原告负担390元。

  一审宣判后,被告陆文不服,提起上诉称:撤销一审判决并依法改判。事实与理由:1、造成陈列葱受损的脱落物应属于建筑物共有部分;2、涉案房屋未办理产权登记,故建筑所有权未发生转移,系金山公司所有;3、其不存在过错,不应承担侵权责任,而应由金山公司和怡园公司承担侵权责任;4、一审判决所采纳鉴定意见的伤残评定标准错误;5、陈列葱提交的证据不能证实其长期居住在城区。

   被上诉人陈列葱辩称:1、一审判决认定事实清楚,脱落水泥块系陆文个人专属;2、涉案房屋虽未办理过户登记,但已经实际交付使用入住,陆文应当尽到管理及维修义务;3、一审判决对鉴定意见采信正确;4、其居住在城镇,一审判决按照城镇标准计算其损失正确。请求驳回上诉,维持原判。

  被上诉人金山公司辩称:涉案房屋实际管理人是陆文,房屋在交房时已经验收合格,外墙脱落原因是由于陆文违规搭建雨棚所致。一审判决正确,请求维持原判。

   被上诉人怡园公司、禹班公司未予答辩。

   湖南省衡阳市中级人民法院认为,各方当事人二审争议的焦点是:l、一审判决关于责任的认定及划分是否正确?2、一审判决按照城镇居民标准计算陈列葱的损失是否正确?3、一审判决采信伤残鉴定意见是否正确?针对二审争议焦点,湖南省衡阳市中级人民法院评析如下:一、关于一审判决责任认定和划分是否正确的问题,陆文上诉主张水泥脱落部分并非其专有部分,而是属于建筑物共有部分,另房屋所有权公示仍为金山公司,其对损害的发生没有过错,不应承担侵权责任,应由金山公司、怡园公司承担责任。经查,其一,本案水泥脱落部分虽位于涉案房屋室外,但系窗户部位,属于涉案房屋的一部分。另陆文虽并未办理房屋产权登记手续,但根据《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主”及《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”规定,涉案房屋已经实际交付给陆文合法占有.应认定由陆文所有、使用,陆文对涉案房屋享有排他性的专有权利,故应当认定本案水泥脱落部分属于陆文的专有部分。其二,陆文另主张其对损害的发生没有过错,但其作为窗户的管理和使用者,不能提供证据证实其没有过错,故根据《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条之规定,其应当承担侵权责任;陆文虽主张金山公司建设的该涉案建筑物存在严重工程质量问题并应承担责任,但在本案中未能提供证据证实,应当承担举证不能、主张不能成立的不利后果;陆文主张怡园公司应承担责任,一审判决已予以支持,本院不重复支持。因此,陆文该项上诉主张不成立,不予支持。二、关于一审判决按照城镇居民标准计算陈列葱的损失是否正确的问题。陆文上诉主张,陈列葱未能提交证据证实其长期居住在城镇,且提交的证据反而证实其长期居住在农村,不应按照城镇居民标准计算其损失。经查,陈列葱与陈小赛系父子关系,二人均居住在湖南省耒阳市蔡子池街道办事处金南居民委员会19组(城区),其居住生活在城镇,本案亦发生在城区,一审法院综合考虑陈列葱的居住、生活情况及事发地点、赔偿能力等本案案情,按城镇居民标准计算陈列葱的损失并无不当,予以确认。故陆文该项上诉主张不成立,本院不予支持。三、关于一审判决采信伤残鉴定意见是否正确的问题。陆文上诉主张,一审判决所采信鉴定意见的伤残评定标准错误。经查,一审庭审期间,陆文虽提出了对该鉴定意见的伤残评定标准的异议,但未提出重新鉴定的申请,应承担举证不能的不利后果,故一审采信该鉴定意见认定陈列葱构成九级伤残,于法有据,本院予以确认。故陆文关于该项上诉主张不成立,本院不予支持。

   湖南省衡阳市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费2698元由上诉人陆文负担。 

  【评析】

  本案的争议焦点有二:1、窗台及其延伸的外檐,所有权在于本户业主还是全体业主,如属全体业主所有,则由全体业主承担侵权责任;如属本户业主,则本户业主需承担侵权责任。对于窗台及其延伸的外檐的所有权,现行法律没有明确规定,《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释> 》(以下简称解释)第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外 ”。该条列举了外墙属共有部分,并未将窗台及其延伸的外檐规定为共有部分。但《解释》第二条第一款规定“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体 ”。从该款中可以判断出,窗台及其延伸的外檐从结构上看虽然位于室外,但每个窗框都有窗台及其延伸的外檐,显然只有本户业主才可以使用、利用外檐的空间,安装玻璃窗、防护网等,且该玻璃窗、防护网不存在与他人共用、分享,故具有不同于外墙的独立性、排他性,应认定为本户业主的专有部分,本户业主对窗台及其延伸的外檐有管理的责任,如发生脱落,本户业主应承担管理不善的侵权责任;2,如物件脱落是因房屋质量造成的,施工方是否承担侵权责任。《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条对此已有规定:“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿”,因此,如果该专有部分的业主认为物件脱落是因施工质量差造成,可以在承担侵权责任后向其他责任人追偿,但这属于另案处理的问题,本文无需赘述。
来源:民一庭
责任编辑:谢雪梅